商用房產權續期費用誰說了算?

2019年01月14日 09:15
商用房使用權續期費用不到房價1成,浙江海寧的偏低收費標準,確實容易讓人接受,但其收費標準多少才算真正合適,或許還需立法層面加以明確。
商業土地的使用權到期之后該如何續期,續期該交多少錢?近日,這個問題在浙江海寧市有了明確答案。
海寧昔日“第一高樓”龍祥大廈,拿地時間為1998年5月,屬于商業土地,土地使用權僅為20年,如今已經到期,后續該如何處理,讓不少業主感到困惑。近日,海寧市國土資源局發布公告:只要海寧龍祥大廈的業主提出申請,補繳3137元/平方米的土地出讓金后,土地使用權就可再續20年。這也是浙江出臺的首個商地使用權續期方案。
對大廈業主來說,這是個好消息。畢竟,在我國現有法律制度下,土地使用權續期問題關系重大,一旦土地使用權到期,房子既不能向銀行抵押貸款,也不能交易過戶,業主無論是公司還是個人,都要面臨經濟損失。
補繳土地出讓金,使用權就能順延20年,這給相關業主解決了一塊心病。
也要看到,該做法存在法律效力不足的問題??雌鵠?,這樣的“偏低續期費用”不無依據——根據2018年9月海寧市出臺的《國有建設用地使用權出讓(租賃)到期土地處置管理辦法》,商地使用權續期最長20年,且原出讓年限與續期出讓年限之和不得超過40年,并按辦理時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。問題是,從性質上講,這只是規范性文件,還沒有達到設區市的立法“位階”。
由這樣一份地方性文件解決《物權法》《土地管理法》《城市房地產管理法》等法律、行政法規中都尚未解決的商業土地使用權續期問題,“分量”顯然還不夠。
盡管《物權法》明確規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但是工業、商業用地使用權到期后怎么辦仍是立法“模糊地帶”,只是以預設性條款規定,“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理”。至于“兩不一正常”的過渡性辦法,也主要適用于住宅用地。
審視《城市房地產管理法》,雖有“經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金”規定,但對于出讓金的比例多少等,也未作出詳細規定。
立法空白,或許也是立法契機。一些地方已經試水突破,如深圳市2004年頒發《到期房產續期若干規定》,規定商業用地有償續期,業主須補繳相應的土地出讓金。
土地使用權續期問題,屬于民事基本法律的重要內容,關系公民、法人代表和其他組織的切身利益,以地方政府規章甚至規范性文件“立法”,顯然有違上位法。更重要的是,在續期費用多少、程序上的混亂,也會造成各地的差異不公,有損法律制度的統一性、權威性。
土地使用權的續期問題,關乎社會安定和發展,無論是住宅,還是工業、商業用地,都應有最完善的法律制度,而不宜止于地方破冰。
要解決這個問題,除了要在民法典草案中加入續期條款外,還應對相關法律作相應修訂,在民事基本法律、行政法規上形成銜接配套,才能讓有產者更有恒心。
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