房企分化持續 “多米諾骨牌效應”顯現

2019年01月07日 09:07
來源:中國經營報
“沒有規模就沒有江湖地位,沒有江湖地位就沒有話語權”,這是房地產行業奉行的規則。房地產進入下半場,增量天花板若隱若現,要不要加杠桿做大規模成為困擾多家房企的難題。
2018年即將收尾時,上市8年的中弘股份被深交所摘牌,正式告別資本市場,壓倒它的是超過百億的逾期債務。
隨著行業政策調控持續深入,融資渠道收緊,房企在加杠桿追求規模競爭的游戲中漸趨理性,行業集中度大幅提升,市場競爭格局已基本確立,資源進一步向龍頭房企聚集,而由此引發中小房企陷入融資難、融資成本高的困境,同時規模房企進行多元轉型,尋求新的業績增長點,猶如多米諾骨牌被推倒。
行業集中度大幅提升
剛剛過去的一年,在市場下滑、行業規模增速放緩的情況下,規模房企繼續保持領跑的態勢,全年累計銷售增速仍保持了較高水平。
研究機構統計的數據顯示,2018年千億房企總數達29家,較2017年新增13家,規模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實力,市場份額越來越高,行業集中度加劇。其中碧桂園、萬科、恒大以超過5000億元的規模遙遙領先,形成第一梯隊龍頭企業。
恒大集團總裁夏海鈞在2018年中期業績發布會上稱,房地產未來一定是“大魚吃小魚”。隨著國內房地產市場日趨成熟,成交量趨于穩定,集中度的提升愈發明顯,前十大地產商在不斷蠶食小地產商的份額。“2017年年底,前十的地產商在全國銷售占有率24%,2018年上半年已經到了30%,前三大占了15%。我們認為未來3~5年,集中度會到40%左右。”
龍頭企業加速奔跑,中型房企拼命狂追,集中度持續快速提升。“兩年之后,中國的房地產企業至少會減少三分之一。”有業內人士預測,這兩年,規模房企將更加集中化,未來中小房企要么下沉到四五六線城市,要么就是在一二線城市的邊緣位置,或者在當地城市里發揮他們當地的資源優勢,跟全國性房企進行合作,然后為大企業提供前期拿地資源等支持。
一位行業前十強房企高管分析道,隨著行業集中度提升,購房者因為對中小房企資金鏈短缺問題心有余悸,更傾向于選擇規模大的品牌房企;對地方政府而言,規模大的品牌房企能帶來土地溢價、產品規范和品質提升;另外供應商、金融機構也會更傾向于選擇大房企,這是一系列連鎖反應。
“最近有一位行業排名在70~80左右的高管來找我,他說能不能到我們公司來。為什么會跳槽呢?就是原來的平臺不進則退,他渾身的本事發揮不出來,就會跳槽。未來人才流動的速度還會進一步加快。”該高管說。
中小房企融資難
在一個相互聯系的系統中,一個很小的初始能量就可能產生一系列的連鎖反應,人們把這種現象稱為“多米諾骨牌效應”。
行業老大哥萬科在2018年9月底舉行的秋季例會上,高調喊出“活下去”,一時間,引爆行業悲觀情緒。在此之前,萬科董事會主席郁亮在內部強調:“如果6300億元回款目標未達成,我們所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
如何“活下去”?在同策研究院總監張宏偉看來,剛剛過去的2018年,房地產市場集中度大幅提升后,行業競爭格局已基本確立。“這種變化背后,身在其中的企業就面臨一系列問題,誰的融資能力比較強,誰的抗風險能力比較強,誰的規模比較大,市場份額比較高,它就能在現階段的市場生存下去。”
隨著政策調控持續深入,央行加強房地產金融宏觀審慎管理,銀保監會強調要嚴控個人貸款違規流入樓市。業內人士認為,監管層加強對房地產資金的監管、銀行暫??⒋褪譴蛟詵科笊砩系囊患侵厝?,房企融資壓力凸顯。但相對龍頭房企而言,中小房企頂著更大的壓力。
上述行業前十強房企高管分析稱,央行對金融機構房貸審慎管理之后,限定給房地產企業的貸款總額度后,就導致中小房企沒錢了。“每家銀行不太一樣,總體而言限定額大概是在20%左右。中小房企更多,多的人叫得更響,所以大家都說房企沒錢了,但其實是中小房企沒錢了。”
正如百強房企銀億股份(3.080, 0.06, 1.99%)日前發布公告稱,因短期內資金周轉困難,致使2.99億元公司債未能如期償付。中弘股份則是更極端的例子,因股價連續20個交易日低于面值,讓其成為A股史上首個退市的上市房地產公司,壓倒中弘股份的便是超過百億的逾期債務。
在行業融資環境收緊、融資渠道受限的背景下,融資成本也在不斷上升??碩鷓芯恐行氖菹允?,2018年11月房企境內外發債綜合成本達到8.54%,已經創下2015年以來單月融資成本的最高水平。尤其是境外發債融資,房企境外發債平均融資成本11.47%,較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1~11月,房企平均融資成本6.32%,較前10月的6.06%顯著上升,超過2017年全年平均值。
有房企內部人士表示,現在13%是行業內一個基本融資成本,甚至還有18%、19%等更高的,部分房企正迎來融資“寒冬”。與此同時,部分房企資產負債表也正承受更大壓力。
以某房企的發債狀況為例,有媒體統計到,2018年以來,該企業共在上交所共提交了8次發債申請,其中僅有3次獲批,1次終止,其余4次尚處在“已反饋”或者“已回復交易所意見”階段。此外,2018年2月9日,該企業取消發行10億元中期票據,5月23日再次取消了10億元超短期融資發行計劃。
在這樣的背景之下,裁員也開始在地產圈彌漫。
業務布局多元化
行業集中度加劇,融資渠道收緊讓很多房地產商對“地產”的態度開始變得諱莫如深,部分企業甚至不愿再提及“房地產”“地產”,甚至“置業”等字眼。
有多家房企進行了企業或分公司的名稱變更,紛紛打出“去地產化”口號,謀求多元業務布局。根據不完全統計數據,2018年已有18家房企去掉了公司名稱里的“地產”二字。
“所謂去地產化就是有一些多元化業務。房企有一定規模、有一定能力后,再去進行多元化布局,也是在市場集中度比較高的情況下,企業轉型策略的表現。”張宏偉認為。
轉型升級浪潮中,憑借巨大的存量市場空間和政策紅利,長租公寓業務備受青睞,吸引了諸如融創、保利、龍湖、華潤置地等多家標桿房企入局。不過,2018年下半年以來,多家長租公寓運營商被爆資金鏈斷裂,行業盈利難題仍待破解。
據貝殼研究院院長楊現領介紹,目前長租公寓市場參與者主要包括三類:一是有中介基因的運營機構,這類機構的優勢是運營時間長,離房源近,房源獲取以分散式為主;二是房地產開發商,房源以集中式為主,目前頭部房企基本全部都已進入長租公寓這個賽道;三是具有酒店運營背景的企業,核心優勢是運營能力。
“2018年由于租金貸受限制,資金端被抽血,整個市場由過去跑馬圈地狀態快速進入整合洗牌階段。”楊現領表示。
除繼續在長租公寓、產業地產、養老地產等領域深入拓展之外,多家房企已將目光投向全新的領域。
據了解,2018年以來,房地產行業包括第一梯隊的碧桂園、恒大和萬科,也都紛紛砸下重金向機器人(13.770, 0.48, 3.61%)、汽車、物流等新的產業進行拓展;龍湖、保利等第二梯隊的房企也紛紛更名去地產化,“去地產化”儼然成為一種行業風潮,吸引著越來越多的房企加入其中。
但各大房企進軍不同領域卻折戟而歸的現象也屢見不鮮,如FF爭奪戰、萬通跨界造車失手等,尋找新的突破口并非易事。
免責聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網)”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉載自其它媒體,轉載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的,請聯系本站新聞中心,電話:0539-8135173
元沃·御景苑院墅洋房預約登記中_家在臨沂網
江泉國際三期|南城央芯 智境美宅_家在臨沂網
天潤·香墅灣1號|貴隱城心 止此33院_家在臨沂網

合作媒體

  • 搜房網
  • 焦點房產
  • 騰訊藍房
  • 齊魯晚報
  • 魯南商報
  • 交通電臺
  • 臨沂在線
  • 山東房產聯盟
區域:
姓名:
手機:
QQ:

上海快3单双大小规律:家在臨沂網團購報名